导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(è卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗r)居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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